Ремонт в арендованном помещении

Ремонтируем арендованное помещение

Как показывает практика, многие компании не считают целесообразным обзаводиться собственной недвижимостью, а ведут бизнес в арендованных помещениях. При этом зачастую у них возникает необходимость «подогнать» арендованный объект под свои нужды: разделить или, наоборот, объединить помещения, поставить системы видеонаблюдения, оформить пространства в корпоративном стиле компании и т.п. Как правильно квалифицировать подобные работы? Ведь от этого напрямую зависит возможность учесть данные расходы для целей налогообложения прибыли.

По общему правилу, зафиксированному в ст. 616 ГК РФ, при аренде имущества обязанности по его ремонту распределяются следующим образом. Текущий ремонт входит в обязанности арендатора, а капитальный остается за арендодателем. Однако договором аренды можно установить и иные правила. Например, возложить обязанность по проведению любого ремонта на арендодателя или, наоборот, на арендатора. Бухгалтеру организации, арендующей помещение, нужно четко понимать, какие именно работы относятся к капитальному ремонту. Ведь если компания проведет капремонт в ситуации, когда по договору она этого делать не обязана, возможны проблемы с учетом расходов.

Ремонт капитальный и текущий

В первую очередь для решения вопроса о том, какие конкретно строительные работы считаются капитальным ремонтом, нужно отталкиваться от положений Градостроительного кодекса. Кроме того, необходимые сведения можно почерпнуть из специализированных строительных документов, перечень которых приведен в письме Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794. В частности, там названы:

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279;

  • ведомственные строительные нормативы (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312;

  • письмо Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Анализ вышеуказанных документов позволяет сделать вывод, что к капитальному ремонту относятся работы, которые предусматривают замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или их элементов (за исключением несущих конструкций), систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ). То есть признакам капитальности отвечает смена изношенных конструкций (деталей) зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и их каркасов, трубы подземных сетей и др.).

Приведем примеры работ, которые относят к капремонту:

  • возобновление штукатурки всех помещений, а также ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности;

  • ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности, а также сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций либо сплошная окраска устойчивыми составами;

  • утепление и шумозащита зданий, а также замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях, в том числе устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

  • изменение конструкции крыш (в том числе частичное) или сплошная смена или замена всех видов кровли, а также частичная или сплошная смена стропил, либо оборудование чердачных помещений под эксплуатируемые;

  • частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования;

  • частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований;

  • ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов;

  • работы, связанные с междуэтажными перегородками и лестничными пролетами, включая смену и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов;

  • частичная или полная смена воздуховодов, вентиляторов, калориферов, фильтров, вентиляционных коробов;

  • работы по переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, смене износившихся участков электросети, если при этом меняется более 10% проводки, а также смена предохранительных щитков.

Перейдем к текущему ремонту. Если мы заглянем в Градостроительный кодекс, то увидим, что под текущим ремонтом понимается обеспечение надлежащего технического состояния зданий, сооружений. К таким работам, в частности, относится поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ). То есть текущий ремонт — это систематические мероприятия, направленные на устранение мелких повреждений и неисправностей, восстановление исправности и работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования здания, а также поддержание его эксплуатационных показателей.

Улучшения

И в гражданском, и в налоговом законодательстве есть упоминание еще и о неотделимых улучшениях арендуемого объекта. А значит, для правильного учета затрат нужно научиться отделять такие улучшения от ремонта.

Работы, которые, с одной стороны, улучшают характеристики арендуемого помещения, а с другой — не соответствуют ни критериям капитального, ни критериям текущего ремонта, как раз и ведут к образованию неотделимых улучшений. При этом важно, что улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Поэтому, например, замена деревянных окон на пластиковые формально является не ремонтом, а именно неотделимым улучшением. И уж точно нельзя будет квалифицировать как ремонтные работы возведение различных пристроек или надстроек к арендуемому зданию, сооружение дополнительных входов в помещение, капитальных перегородок (например, если их возведение сопровождается сварочными работами или «обвязкой» пола), усиление фундаментов и подвальных стен, если это нужно для работы оборудования арендатора и т.п.

Порядок учета ремонта

Определившись с терминологией, можно переходить к правилам учета произведенных затрат на ремонт. Начнем с капремонта.

Обязанность по договору

Предположим, что договором аренды прямо предусмотрено проведение капитального ремонта силами арендатора. В таком случае затраты, которые понесет арендатор при проведении капремонта, учитываются при налогообложении в полном размере на основании п. 2 ст. 260 НК РФ. При этом если организация, применяющая метод начисления, не создавала резерв под ремонт арендуемых средств, то эти затраты признаются в том периоде, в котором они были осуществлены, независимо от факта оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ).

Что касается НДС, то выполнение работ собственными силами никаких дополнительных обременений не повлечет, так как объект обложения (выполнение СМР для собственных нужд) может возникнуть, только если расходы не учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). А в нашем случае расходы на ремонт учитываются по п. 2 ст. 260 НК РФ. Если же для проведения капремонта привлекались подрядчики — плательщики НДС, то предъявленный ими налог принимается к вычету. Конечно, при условии, что приобретенные работы предназначены для облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В ситуации, когда арендатор применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» затраты на капитальный ремонт, обязанность по проведению которого договором возложена на арендатора, учитываются последним в составе затрат на основании подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данная сумма уменьшает доходы после выполнения работ и их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Необходимость по договору

Усложним ситуацию: в договоре аренды отсутствуют какие-либо особые условия в части проведения капремонта. Это означает, что соответствующая обязанность лежит на собственнике объекта — арендодателе. Но он не выполняет свои обязанности. Может ли арендатор в такой ситуации провести ремонт сам и каковы будут налоговые последствия такого «самоуправства»?

Да, такое право у арендатора имеется. Оно прямо предусмотрено п. 1 ст. 616 ГК РФ, где сказано, что арендатор имеет право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Такое право возникает у арендатора, только если состояние арендуемого объекта таково, что требует неотложного капитального ремонта либо ремонт не выполняется в срок, прямо определенный договором (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2009 по делу № А05-86/2009).

Как видим, в ГК РФ четко сказано, что, хотя фактически ремонт выполняется силами арендатора, все расходы на это мероприятие должны быть переложены на плечи арендодателя. А значит, учитывать данные затраты отдельно у себя при налогообложении арендатор вроде бы не должен ни при ОСН, ни при УСН.

Но этот, казалось бы, логичный вывод разбивается о письмо Минфина России от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195. В нем сказано, что сумма полученного возмещения расходов на проведение капитального ремонта учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. С правомерностью такого подхода можно поспорить: ведь и экономическая, и юридическая суть отношений, возникающих в данном случае, никак не предполагает реализации арендатором результата работ в пользу арендодателя.

Но на практике большинство компаний предпочитают не спорить, а отражать в налоговом учете транзитную операцию: затраты на ремонт учитывать в расходах, а сумму полученной от арендодателя компенсации — в доходах. Этот порядок применим и при УСН, и при ОСН, так как расходы в данном случае учитываются как текущие, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Для плательщиков НДС подобный подход означает также необходимость начислить НДС на стоимость работ и выставить арендодателю соответствующий счет-фактуру. При этом НДС, уплаченный подрядным организациям (если таковые привлекались), может быть принят к вычету на общих основаниях.

Порядок переложения на арендодателя расходов, понесенных арендатором на вынужденный капитальный ремонт, также зафиксирован в ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор может по своему усмотрению или взыскать данные расходы с арендодателя (в том числе и через суд), или зачесть в счет арендной платы (то есть уменьшить арендную плату на стоимость ремонта). В последнем случае арендная плата включается в состав расходов, точно так же, как если бы она перечислялась арендодателю. Этот порядок сохраняется и при УСН. Ведь в данном случае происходит прямо предусмотренный ГК РФ зачет встречных требований (арендная плата зачитывается в счет денег, причитающихся арендатору в возмещение расходов на ремонт). А значит, на дату зачета (которая в данном случае совпадает с датой перечисления арендной платы по договору) обязательство арендатора по перечислению арендной платы перед арендодателем прекращается. Это, в свою очередь, означает, что аренда является уплаченной и может быть учтена в расходах (подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Сама арендная плата при этом учитывается на общих основаниях, то есть по подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Промежуточный вариант

На практике встречаются и своего рода компромиссы, когда изначально по договору обязанность проводить капремонт лежала на арендодателе, но, когда время этого ремонта подошло, стороны договорились, что фактически этими работами займется арендатор, а собственник имущества компенсирует ему соответствующие затраты. Здесь налоговый учет будет полностью аналогичен тому, который мы описали выше в части «ремонта по необходимости». А как быть, если по соглашению сторон арендодатель компенсирует только часть затрат на ремонт?

В этом случае учет получится комбинированным: сначала арендатор учтет всю стоимость работ у себя в расходах, а затем отразит в доходах ту часть, которую компенсирует собственник имущества. При этом если компенсация происходит путем зачета в счет арендной платы, то действует уже упомянутое выше правило: расходы на арендную плату все равно учитываются при налогообложении в полном размере.

В части НДС указанная ситуация тоже сложностей вызывать не должна. На ту часть стоимости ремонта, которую по договору компенсирует собственник объекта, нужно начислить НДС и предъявить налог арендодателю. Это, в свою очередь, дает право принять к вычету НДС, предъявленный подрядными организациями, если таковые привлекались для проведения ремонта. Причем, на наш взгляд, если помещение используется в операциях, облагаемых НДС, то принять к вычету можно всю сумму НДС, а не только в части, компенсируемой арендатором. Ведь в таком случае работы и в части, финансируемой за счет арендатора, и в части, финансируемой за счет собственника, приобретаются для использования в деятельности, облагаемой налогом.

Правила учета улучшений

Перейдем теперь к правилам учета неотделимых улучшений. Здесь порядок учета напрямую зависит от того, было ли получено согласие собственника объекта на такие работы.

Улучшили без согласия

По правилам Гражданского кодекса неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, так как неотделимы от того объекта, собственником которого он является (п. 2—4 ст. 623, ст. 133, п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом в силу прямого указания в п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Однако такой жесткий подход законодателя к гражданско-правовой сути отношений, возникающих при улучшении имущества в отсутствие согласия арендодателя, еще не означает столь же категорическую невозможность для арендатора учесть свои расходы на такие улучшения при налогообложении. Дело в том, что подобного прямого запрета на учет несогласованных расходов Налоговый кодекс не содержит. Но при этом, в отличие от согласованных улучшений, нет и специальных правил налогового учета соответствующих расходов. Получается, что такие затраты можно учесть на общих основаниях?

Однако налоговики с таким подходом категорически не согласны. По их мнению, во-первых, несогласованные неотделимые улучшения для целей налогообложения являются расходами капитального характера. А раз специальных правил для них не установлено, то учесть их нельзя в принципе на основании п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161). Напомним, что согласно этой норме не включаются в расходы затраты по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также затраты, осуществленные в случаях реконструкции, модернизации объектов основных средств.

Во-вторых, по окончании срока аренды данные улучшения будут безвозмездно переданы арендодателю. Значит, к соответствующим расходам применимы и правила п. 16 ст. 270 НК РФ, которые запрещают относить на расходы стоимость безвозмездно переданного имущества и затраты, связанные с такой передачей (письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2005 № 20-12/9793).

Заметим, что подобный подход находит поддержку в судах, которые не разрешают учитывать рассматриваемые расходы именно на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 № А65-12958/2010). Так что на практике расходы на «несогласованные» улучшения, действительно, лучше при налогообложении не учитывать. Причем эта рекомендация актуальна как для ОСН, так и для УСН, поскольку запреты ст. 270 НК РФ распространяются и на упрощенцев (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Приведенная позиция повлечет налоговые последствия в части НДС. Так, если работы выполняются собственными силами, то возникает объект обложения, предусмотренный подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ. А значит, на стоимость работ придется начислить НДС и заплатить его в бюджет за свой счет. А по окончании срока аренды НДС придется заплатить еще раз — на этот раз уже со стоимости результатов работ, которые безвозмездно передаются арендодателю (письмо Минфина России от 29.04.2016 № 03-07-11/25386, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Как видим, несогласованное улучшение арендованного имущества — дело крайне невыгодное с точки зрения налогообложения. Поэтому подобное согласие лучше все же иметь. Получить его будет проще, если разъяснить арендодателю, что разрешение провести улучшения вовсе не влечет автоматически его обязанности эти работы сразу же оплатить. Ведь, во-первых, п. 2 ст. 623 ГК РФ предусматривает подобную компенсацию только после прекращения договора аренды. А во-вторых, там имеется оговорка — «если иное не предусмотрено договором». Причем эта оговорка сформулирована так, что она относится одновременно и к самой возможности расходы не компенсировать, и к возможности изменить порядок выплаты такой компенсации. Так что в данной части у нас появляются еще два варианта.

Согласен, но не платит

Начнем с самого распространенного варианта: собственник объекта улучшение согласовал, но компенсировать расходы не собирается. В этом случае у арендатора улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

При общей системе амортизация начисляется в течение всего срока аренды, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию. При этом важно, что при расчете нормы амортизации за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь в нашем случае идет о недвижимости, то сроки амортизации улучшений получаются немаленькие (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). А значит, не исключено, что за время действия договора аренды все расходы самортизироваться не успеют. А поскольку улучшения в данном случае перейдут к собственнику объекта без какой-либо компенсации, то учесть недоамортизированную часть в расходах отдельно не получится на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376).

Сделанные выше выводы применимы и для арендаторов, применяющих УСН. Ведь если для целей налогового учета улучшения являются отдельным объектом основных средств, то плательщики УСН могут учесть затраты на некомпенсируемые собственником неотделимые улучшения, проведенные с его согласия, как расходы на приобретение основных средств на основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (письмо Минфина России от 02.04.2008 № 03-11-04/3/168). Причем упрощенцы, с одной стороны, находятся в более выгодном положении, чем арендаторы на ОСН, так как не привязаны к норме амортизации. Ведь расходы на основные средства, приобретенные в период применения УСН, учитываются с момента ввода в эксплуатацию равными частями за отчетные периоды в течение года (п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Так что у таких арендаторов расходы на улучшения практически всегда будут учтены в полном размере.

Но, с другой стороны, никто не отменяет и правило п. 3 ст. 346.16 НК РФ о том, что в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения десяти лет) с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, создание) в составе расходов налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени. А так как срок полезного использования неотделимых улучшений, как уже указывалось, определяется исходя из срока полезного использования того объекта недвижимости, в котором они произведены, то, скорее всего, по окончании аренды налоговую базу придется пересчитать.

Что касается НДС, то объекта обложения в виде работ для собственных нужд в случае, когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, не возникает. Ведь арендатор вправе амортизировать такие капитальные вложения (п. 1 ст. 258, подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). А вот при передаче этих улучшений арендодателю по окончании срока аренды НДС придется начислить, так как и в этом случае происходит безвозмездная передача результатов работ.

Согласен и заплатит

Перейдем теперь к варианту, зафиксированному в ГК РФ в качестве основного: собственник не только дает свое согласие на улучшения, но и готов компенсировать расходы на них. При этом компенсация производится либо по окончании срока аренды, либо, если стороны согласовали это в договоре или допсоглашении к нему, в течение аренды.

В таком случае налоговый учет для арендатора будет следующим. Амортизацию по неотделимым улучшениям будет начислять арендодатель, что прямо предусмотрено п. 1 ст. 258 НК РФ. А значит, через амортизацию произведенные расходы арендатор при налогообложении в течение действия договора аренды не учитывает. И как следствие в этом случае объектом ОС улучшения не признаются и под действие подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ не подпадают. Значит, и упрощенцы не смогут учесть эти расходы подобным образом.

Но, поскольку после того, как договор аренды будет прекращен, улучшения перейдут к собственнику (причем не безвозмездно), то для целей налогообложения эта операция рассматривается как выполнение арендатором соответствующих работ для арендодателя. А значит, затраты, понесенные при создании улучшений, учитываются как текущие в зависимости от вида расходов (материальные, зарплата, налоги и взносы и т.п.). Одновременно компенсация расходов, причитающаяся от арендодателя, расценивается как выручка от реализации (письма Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242). Указанный порядок учета затрат применим не только при ОСН, но и при УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 и 2 ст. 346.16 НК РФ).

В части НДС этот вариант полностью аналогичен рассмотренным выше.

Меняем окна в арендованном офисе

Организация взяла в аренду офис на 11 месяцев. Поскольку офис расположен на первом этаже, принято решение заменить окна на современные с согласия арендодателя, но без возмещения им затрат. По окончании срока аренды договор будет пролонгирован.

В связи с этим возникли вопросы:

1.Как учесть расходы по замене окон в бухгалтерском и налоговом учете (ремонт основных средств)?

2.По какой форме должен быть составлен документ по установке окон (акт выполненных работ или КС-2)?

3.Можно ли продолжить начислять амортизацию после пролонгации договора?

1 Согласно п. 1 разд. IV Приложения 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279, полная смена ветхих оконных и дверных блоков относится к работам по капитальному ремонту зданий.

Следует отметить, что налоговые органы не всегда соглашаются с таким выводом. Однако арбитражная практика по аналогичному вопросу складывается в пользу налогоплательщиков. В частности, право налогоплательщика отнести к расходам на ремонт основных средств расходы, связанные с заменой окон, подтверждается Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2006 № А52-296/2005/2, постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2006, 20.11.2006 № 09АП-12845/2006-АК, от 06.10.2006, 13.10.2006 № 09АП-11056/2006-АК.

Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Указанная норма применяется в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Следует отметить, что в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Следовательно, для признания расходов по замене окон экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ) необходимо, чтобы договором аренды была закреплена обязанность арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого помещения.

Таким образом, в налоговом учете расходы, связанные с заменой окон, относятся к расходам текущего налогового периода (если организацией не предусмотрено создание резерва на ремонт основных средств). Данный вывод подтверждается также п. 5 ст. 272 НК РФ, в соответствии с которым расходы на ремонт основных средств признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст. 260 НК РФ.

Порядок признания расходов в бухгалтерском учете определен ПБУ 10/99 «Расходы организации». Согласно п. 6 указанного ПБУ расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

· расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

· сумма расхода может быть определена;

· есть уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.

Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива.

Расходы подлежат признанию в бухгалтерском учете независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы и от формы осуществления расхода (денежной, натуральной и иной) (п. 17 ПБУ 10/99).

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности) (п. 17 ПБУ 10/99).

На основании указанных норм можно сделать вывод, что в бухгалтерском учете рассматриваемые расходы должны быть признаны единовременно в момент их осуществления (по дате акта).

2 Акт о приемке выполненных работ (унифицированная форма № КС-2, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 11.11.99 № 100) применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений.

Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции, услуг (ОК 004-93), утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 06.08.93 № 17, в группу «Услуги по проведению общих строительных работ по возведению зданий и сооружений» (код 4520000) включены работы по монтажу оконных блоков, витражей, перегородок (из алюминиевых сплавов, стальных и прочих) (код 4520111), устройство перегородок и заполнение оконных проемов стеклоблоками (код 4520311).

C другой стороны, ремонт и замена оконных коробок (код 9314109) включены в группу «Услуги по ремонту жилищ (квартир, домов) и строительству индивидуального жилья» (код 9314000).

Таким образом, монтаж окон может производиться как в рамках строительства, так и в рамках ремонтных работ, не относящихся к строительно-монтажным.

Исходя из сказанного считаем, что замена окон может быть оформлена как актом по форме № КС-2, так и актом на выполнение работ, составленным в свободной форме. То есть документальное оформление работ по замене окон актом в свободной форме не может быть признано ненадлежащим оформлением.

Учет расходов на капремонт арендованного имущества

Расходы на капремонт в налоговом учете

Компания взяла в аренду ангар. Спустя два месяца выяснилось, что его кровля протекает и требует частичной замены. Арендатор решил отремонтировать крышу за свой счет, без согласования с арендодателем и несмотря на то, что по договору аренды производить капремонт должен именно он.
Ремонт провела сторонняя организация. Арендатор списал затраты на ремонт в налоговые расходы на основании пункта 2 статьи 260 НК РФ. Входной НДС по расходам компания приняла к вычету. Действия компании стали причиной разногласий с налоговиками.
Налоговая инспекция посчитала, что замена кровли относится к неотделимым улучшениям. Такие улучшения можно делать только с согласия арендодателя. Если согласия нет, арендатор не может учесть расходы ни единовременно, ни через амортизацию. По тем же причинам необоснованны и вычеты входного НДС.
При возврате объекта аренды арендатор вынужден вернуть его вместе с произведенными неотделимыми улучшениями. Вместе со зданием передается и результат капремонта. Расходы, связанные с безвозмездной передачей, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Как списать амортизационные отчисления основных производственных средств

Ремонт неотделимых улучшений

Суд поддержал налоговиков. Он согласился, что капитальный ремонт кровли ангара привел к его неотделимым улучшениям. При этом нет доказательств, что арендодатель согласился на них. По мнению суда, согласие должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к этому договору. Эти документы таких оговорок не содержат, значит, расходы арендатора необоснованны.

Амортизация неотделимых улучшений

Суд принял ошибочное решение. Действительно, амортизировать стоимость неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если произвел их с согласия арендодателя. Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Однако арендодатель принял ангар после окончания срока аренды и не предъявлял арендатору претензий по поводу несанкционированного ремонта кровли. Тем самым он дал согласие на улучшения. Более того, стороны в тот же день заключили новый договор аренды на прежних условиях.
Налоговики не должны были снимать расходы полностью. Нужно было учесть амортизацию за весь срок аренды и определить реальную налоговую обязанность компании.

Передача результата работ сорвалась. Что с налогами?

Возмещение неотделимых улучшений

Кроме того, возникает вопрос, почему ремонт кровли налоговики и суд вообще признали неотделимым улучшением. «Капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» — не синонимы. Неотделимые улучшения повышают качественные характеристики и ценность арендованного имущества (письма Минфина России от 12.10.11 № 03-03-06/1/663, от 18.11.09 № 03-03-06/1/763). У объекта появляются новые функциональные свойства и качества, улучшаются технические характеристики, появляются новые возможности по увеличению рабочих нагрузок. В результате снижается моральное устаревание объекта и, как правило, увеличивается его рыночная стоимость.
В результате работ по замене крыши не произошло изменений основных технико-экономических показателей здания и не увеличилась его рыночная стоимость. Это подтверждается тем, что стороны продлили договор на прежних условиях.
Получается, что компания не делала никаких улучшений объекта. Она ремонтировала и поддерживала его в рабочем состоянии. При ремонте могут изменяться отдельные эксплуатационные свойства объекта (например, при капитальном ремонте поставили более долговечные перекрытия в здании), но не изменяются его функциональные свойства.
В отношении расходов на ремонт есть прямая норма, разрешающая учитывать их при налогообложении прибыли — пункты 1 и 2 статьи 260 НК РФ. Она позволяет единовременно списывать расходы как на текущий, так и на капитальный ремонт арендованного имущества.

Общие контрагенты не доказывают взаимозависимость лиц

Передача неотделимых улучшений

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). И в комментируемом деле из договора аренды ничего иного не следовало. Однако если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно. После чего он может (но не обязан) взыскать с арендодателя стоимость ремонта (ст. 616 ГК РФ). Но даже если арендатор не взыскал с арендодателя стоимость ремонта, это не значит, что он отремонтировал объект безвозмездно. Чиновники не против, чтобы арендатор списывал расходы на капремонт (письмо Минфина России от 09.06.14 № 03-03-07/27733).
Претензии налоговиков и судей к вычетам НДС вообще непонятны. Если неотделимые улучшения выполнены силами подрядной организации, арендатор имеет право на вычет входного НДС. Право возникает после принятия на учет выполненных работ при наличии правильно оформленного счета-фактуры подрядчика и при условии, что приобретенные работы предназначены для использования в облагаемых НДС операциях (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Никакой связи вычетов по НДС с обоснованностью расходов закон не требует.
Если налоговики считают, что неотделимые улучшения арендатор передал арендодателю безвозмездно, то нет никаких оснований отказывать в вычете. Безвозмездная передача — облагаемая НДС операция.

Налоговики считают, что капитальные расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя, учесть нельзя. Это противоречит пункту 5 статьи 270 НК РФ (письма УФНС России по г. Москве от 24.03.06 № 20–12/25161 и от 16.02.05 № 20–12/9793). К аналогичному выводу пришел ФАС Поволжского округа в постановлении от 11.05.11 № А65-12958/2010.

Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г.

, в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с по за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого помещения, расположенного по адресу: (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с по осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. договора аренды от N , расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. .

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее дней с даты окончания работ, установленной , представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и .

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные , он обязан в течение дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды помещения от N .

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Ремонт арендуемых зданий и помещений

Рассмотрим на нескольких примерах, какие конфликтные ситуации могут возникнуть у арендатора и арендодателя при ремонте арендованных зданий (помещений).

Ремонт за счет арендодателя

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Зачастую в договоре аренды стороны устанавливают, что стоимость ремонтных работ оплачивается в счет внесения арендатором арендной платы. При этом стороны подписывают акт о зачете затрат на ремонт и сумм, причитающихся по договору аренды.

ВНИМАНИЕ!

При осуществлении зачета во внимание принимаются суммы, срок оплаты по которым наступил на дату зачета. Иными словами, арендные платежи не могут быть зачтены, если срок их внесения не наступил.

В рассматриваемом случае ремонтные работы осуществляются фактически за счет арендодателя, который вправе учесть затраты на ремонт в своем бухгалтерском и налоговом учете (п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № ЗЗн, и ст. 260 НК РФ соответственно).

В арбитражной практике имеется такой случай. Налоговый орган, осуществив налоговую проверку арендодателя, пришел к выводу, что затраты на проведение ремонтных работ не могли быть учтены арендодателем в целях исчисления налога на прибыль, поскольку:

— договоры подряда на осуществление ремонтных работ были заключены от имени арендаторов;

— затраты на ремонт подрядчикам были оплачены непосредственно арендаторами.

Таким образом, по мнению налогового органа, арендодателем допущено занижение налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Суд, исследовав обстоятельства дела, установил, что в соответствии с заключенными договорами аренды оплата стоимости ремонтных работ осуществлялась арендаторами в счет внесения арендной платы. Иными словами, арендодатель на стоимость ремонтных работ недополучил арендную плату. Суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах арендодатель правомерно учел расходы на ремонт в целях налогообложения. Тот факт, что оплата стоимости ремонтных работ была произведена непосредственно арендаторами, для данного вывода значения не имеет (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2003 № А56-29343/02).

Арендодатель, на которого возложена обязанность ремонта, имеет право на вычет НДС по расходам на ремонт, если предоставленное в аренду здание (помещение) используется в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такое же мнение высказали арбитры в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2003 № А56-18552/03.

ПРИМЕР 1

ЗАО «Альфа» предоставило свои помещения в аренду 000 «Бета». В соответствии с договором аренды арендная плата составляет 59 000 руб./мес. (в том числе НДС — 9000 руб.). Арендатор производит ремонт в счет внесения арендной платы. 000 «Бета» заключило договор с подрядчиком. Стоимость затрат на ремонт составила 236 000 руб. (в том числе НДС — 36 000 руб.). ЗАО «Альфа» и 000 «Бета» доходы и расходы в налоговом учете определяют методом начисления.

Поскольку затраты на ремонт составили 236 000 руб., то арендодатель в течение четырех месяцев не получает арендную плату. В то же время в течение этого срока арендодатель ежемесячно признает доход от предоставления помещений в аренду как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. В бухгалтерском учете арендодателя будут следующие записи: ежемесячно в течение срока выполнения ремонтных работ:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендным платежам»

Кредит 90-1

— 59 000 руб. — признана выручка от предоставления имущества в аренду

Дебет 90-3 Кредит 68

— 9000 руб. — начислен к уплате в бюджет НДС

на дату подписания акта о зачете задолженности по ремонтным работам в счет долга по арендной плате:

Дебет 97 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

— 200 000 руб. — учтены затраты на ремонт

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

— 36 000 руб. — отражен НДС по затратам на ремонт

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендным платежам»

— 236 000 руб. — зачет задолженности по ремонту в счет долга по арендной плате

Дебет 68 Кредит 19

— 36 000 руб. — вычет НДС по затратам на ремонт в общеустановленном порядке.

В рассматриваемом случае арендатор у себя в учете затраты по ремонтным работам отражает на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт»). На счета учета затрат арендатор относит расходы по арендной плате. Данные расходы в целях налогообложения учитываются на основании подп. 10. 1ст. 264 НК РФ.

Как было сказано выше, арендатор имеет право не платить арендодателю арендную плату в течение определенного срока, с тем чтобы компенсировать свои расходы на ремонт. При данных обстоятельствах арендодатель не может принудить арендатора перечислять ему арендную плату ежемесячно в течение указанного срока (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.01.2005 № А56-7940/04).

ПРИМЕР 2

Воспользуемся данными примера 1 и рассмотрим учет у арендатора -000 «Бета».

Арендатор в течение четырех месяцев может не платить арендную плату. В то же время данный расход ежемесячно учитывается в бухгалтерском и налоговом учете арендатора. В бухгалтерском учете 000 «Бета» сделает следующие проводки:

ежемесячно в течение срока выполнения ремонтных работ:

Дебет 20 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— 50 000 руб. — учтены затраты по аренде помещений

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— 9000 руб. — отражен НДС по затратам по аренде

Дебет 68 Кредит 19

— 9000 руб. — вычет НДС по затратам по аренде в общеустановленном порядке

на дату оплаты работ по ремонту:

Дебет 60 Кредит 51

— 236 000 руб. — оплачены работы подрядчику в порядке предварительной оплаты

на дату приемки работ от подрядчика:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт» Кредит 60

— 236 000 руб. — приняты работы по ремонту арендуемого помещения

на дату подписания акта о зачете долга по арендной плате в счет задолженности по ремонтным работам:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт»

— 236 000 руб. — зачет задолженности по арендной плате в счет долга по ремонту.

Ремонт за счет арендатора

Арендатор, на которого по договору аренды возложена обязанность по проведению ремонта арендованного здания (помещения), используемого в операциях, облагаемых НДС, имеет право принять к вычету «входной» НДС по ремонтным работам (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Аналогичную точку зрения высказали судьи в постановлениях ФАС Московского округа от 30.05.2005 № КА-А40/4276-05, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2004 № А33-7236/03-С3н-Ф02-4876/03-С1).

Вычет по НДС возможен вне зависимости от того, согласованы или нет ремонтные работы с соответствующими органами.

Налоговая инспекция, проверив налогоплательщика-арендатора, вынесла решение, в котором признала неправомерным вычет НДС по затратам, связанным с капитальным ремонтом здания, поскольку арендатор, в частности, не провел государственную экспертизу проектной документации на капитальный ремонт. Однако суд встал на сторону налогоплательщика и указал, что законодатель не связывает право на вычет НДС с получением согласований на проведение хозяйственных операций каких-либо государственных, ведомственных и иных органов. Поэтому арендатором вычет произведен правомерно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2005 № А56-45723/04).

В данном случае арендатор затраты на ремонт учитывает в составе расходов как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Ведь арендодатель расходы на ремонт арендатору не компенсирует.

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя затрат по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. Изучив обстоятельства дела, суд установил, что в соответствии с договором аренды обязанность проводить капитальный ремонт лежит на арендаторе; при подписании акта приема-передачи помещения в аренду стороны договора указали в акте, что крыша арендуемого здания требует ремонта. При таких обстоятельствах арбитры отказали арендатору в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2005 № А17-95/3).

Для того чтобы обезопасить себя от возможных претензий арендаторов в будущем, связанных с возмещением стоимости ремонтных работ в арендуемом здании (помещении), арендодатели в договоры аренды включают пункт, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре имущества или проверке его исправности. Если в будущем арендатор, устранив данные недостатки арендованного здания (помещения) за счет ремонта, обратится в суд с иском о возмещении с арендодателя стоимости ремонтных работ, то судом данные требования будут отклонены (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2005 № Ф04-616/2005(8697-А75-28).

Таким образом, если в соответствии с договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, то арендодатель данные расходы арендатору не возмещает. Если же арендодатель это сделает, то у него возникнут риски по налогу на прибыль. Поскольку представители ФНС РФ будут настаивать на том, что данные расходы у арендодателя не являются экономически обоснованными. Ведь арендодатель мог не возмещать данные суммы.

Расходы на ремонт имущества, полученного по договору ссуды

Предположим, что договор аренды предполагает безвозмездное пользование зданием (помещением). Может ли арендатор в этом случае учитывать затраты на ремонт в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль?

По мнению налоговиков, не может. Они опираются на то, что договор аренды и договор безвозмездного пользования имуществом являются смежными договорами и на них должен распространятся общий порядок налогообложения. Пунктом 2 ст. 260 НК РФ предусмотрено, что арендатор вправе относить затраты по ремонту только амортизируемых основных средств. Основные средства, полученные арендатором по договору безвозмездного пользования, не являются амортизируемыми. Следовательно, расходы на их ремонт не могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.

По нашему мнению, если у арендатора соблюдаются условия п. 1 ст. 252 НК РФ, в частности если в арендуемом здании (помещении) осуществляется деятельность, приносящая доход, то затраты на ремонт можно учесть в целях налогообложения. Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Данное положение применяется и к арендаторам амортизируемых основных средств, если договором аренды возмещение расходов на ремонт арендодателем не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Отметим, что суд с этим согласен. По мнению арбитров, НК РФ не содержит запрета на учет расходов по ремонту зданий, полученных по договору безвозмездного пользования, при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, а формулировка п. 2 ст. 260 НК РФ не исключает ее применение в отношении расходов ссудополучателя на ремонт ОС (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.10.2004 № А43-12307/ 2004-35-128).

Ремонт муниципального имущества

В случае аренды федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендаторы являются налоговыми агентами, обязанными исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Неперечисление (неполное перечисление) сумм НДС, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению (ст. 123 НК РФ).

Предположим, что арендатором такого имущества произведен ремонт в счет арендной платы. Возникает ли в данном случае у арендатора — налогового агента обязанность удержания НДС?

Рассмотрим арбитражную практику. Налоговый орган, проверив налогоплательщика — арендатора муниципального помещения и обнаружив, что арендатором в счет арендных платежей проведен ремонт арендованного помещения, а НДС с аренной платы не перечислен в бюджет, привлек арендатора к ответственности за неперечисление НДС по ст. 123 НК РФ. Арендатор, не согласивший с решением налогового органа, подал иск в суд.

Суд указал, что в данном случае у арендатора отсутствует обязанность по удержанию НДС, так как арендатор не перечисляет арендую плату арендодателю денежными средствами. Происходит зачет арендной платы в счет стоимости проведенного ремонта арендованного помещения, и у арендатора отсутствует возможность удержания НДС. Суд отметил, что в соответствии с п. 44 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 правонарушение, предусмотренное ст. 123 НК РФ, может быть вменено только в том случае, когда у налогового агента имеется возможность удержания у налогоплательщика необходимого налога. Причем удержать налог можно только из выплачиваемых денежных средств. Исходя из вышеизложенного, суд решил, что привлечение в данном случае арендатора к ответственности неправомерно (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2004 № А11-8006/2003-К2-Е-3318).

ПРИМЕР 3

Фирма арендует здание, находящееся в муниципальной собственности, по договору, заключенному с Комитетом по управлению имуществом. Ежемесячная сумма арендной платы составляет 118 000 руб., в том числе НДС -18 000 руб. Эту сумму НДС арендатор как налоговый агент удерживает и перечисляет в бюджет ежемесячно при перечислении арендной платы. Арендатором произведен ремонт арендуемого здания на сумму 177 000 руб. Стороны по договору аренды подписали акт о зачете задолженности за ремонт долгом по арендным платежам за март — апрель 2006 года.

Поскольку за два месяца долг арендатора по арендной плате 236 000 руб., то превышение этой суммы над величиной затрат по ремонту 59 000 руб. (236 000 руб. -177 000 руб.). Следовательно, в апреле 2006 года у арендатора возникает обязанность удержать и перечислить в бюджет НДС на сумму — 9000 руб. (59 000 руб. х 18% : 118%).

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *